La scissione societaria: profilo giuridico, fiscale e rilevanza pratica nello spin‑off immobiliare

1. Premessa

Nel panorama delle operazioni straordinarie di riorganizzazione aziendale, la scissione societaria riveste un ruolo di primaria importanza, non soltanto per la sua funzione tecnica di disaggregazione di patrimoni e rami d’azienda, ma anche per l’ampio spettro di implicazioni civilistiche e tributarie che ne derivano. La scissione, disciplinata in via principale dagli articoli 2506 e ss. del Codice Civile, consente ad una società di trasferire, in blocco, parti significative del proprio patrimonio a una o più società già esistenti o di nuova costituzione, a fronte dell’assegnazione di azioni o quote della società beneficiaria ai soci della società originaria.

Questa operazione ha acquisito particolare rilievo nelle cosiddette operazioni di spin‑off immobiliare, ovvero nella separazione della componente patrimoniale immobiliare dalla parte operativa dell’impresa. Tale separazione, se correttamente strutturata, si rivela uno strumento strategico per ottimizzare gestione, governance, trasparenza e potenziale valorizzazione del patrimonio immobiliare, oltre a favorire la focalizzazione dell’attività caratteristica dell’impresa operativa.

2. Quadro normativo civilistico e regole fondamentali

In base agli articoli 2506 e seguenti del Codice Civile, la scissione può assumere diverse forme (proporzionale, non proporzionale, totale o parziale) a seconda della modalità di assegnazione delle partecipazioni nelle società beneficiarie. Ai fini civilistici, la scissione non consiste in un mero trasferimento di singoli beni, ma nell’organica disaggregazione di rami aziendali o di porzioni di patrimonio funzionalmente coerenti, con conseguente continuazione delle attività da parte delle società coinvolte.

Il legislatore impone specifiche garanzie per la tutela dei creditori sociali, disciplinate dall’art. 2506‑quater e dall’art. 2506‑bis, che prevedono diritti di opposizione per i creditori insoddisfatti. Parallelamente, è prevista la responsabilità solidale delle società coinvolte per le obbligazioni sociali pregresse, ove tali obbligazioni non risultino espressamente destinate alla società beneficiaria.

Una peculiarità di rilievo fiscale riguarda l’imposta di registro in misura fissa sugli atti di scissione, come espressamente previsto per tutte le operazioni di fusione, scissione o trasformazione tra società di qualunque tipo ed oggetto, senza che sia richiesto il requisito dell’esercizio dell’attività commerciale o agricola. La giurisprudenza di legittimità ha infatti interpretato la norma civilistica e fiscale in senso coerente con l’applicazione della tassazione in misura fissa agli atti di scissione tra società, indipendentemente dall’effettivo svolgimento di attività caratteristica (cfr. Cass., sez. un. civili, sentenza 25 luglio 2022, n. 23051). 

3. L’iter procedurale della scissione: dal progetto all’atto finale

L’operazione di scissione segue una sequenza di passaggi rigorosamente codificati dal diritto societario:

3.1 Redazione del progetto di scissione

Il primo atto richiesto dall’art. 2506 c.c. è la redazione di un progetto di scissione da parte degli amministratori, che deve contenere:

• l’indicazione delle società coinvolte;
• la descrizione degli asset da trasferire;
• i criteri di attribuzione delle quote o azioni ai soci;
• le modalità di determinazione delle partecipazioni nella società beneficiaria.

Il progetto va depositato presso la sede sociale e reso disponibile per i soci e i creditori.

3.2 30 giorni per la deliberazione assembleare

A seguito del deposito del progetto, la legge concede un periodo di 30 giorni per convocare l’assemblea che dovrà deliberare l’approvazione della scissione.È in questa fase che si manifestano momenti decisionali rilevanti: i soci dissenzienti possono esercitare il diritto di recesso secondo quanto previsto dagli artt. 2437 ss. c.c., mentre i creditori sociali possono opporsi alla scissione qualora ritengano che la separazione patrimoniale comprometta le loro ragioni.

3.3 60 giorni per l’atto di scissione

Successivamente all’approvazione assembleare, gli amministratori devono stipulare l’atto notarile di scissione entro 60 giorni dalla delibera. L’atto deve essere redatto per atto pubblico e depositato presso il Registro delle Imprese, dando luogo alla pubblicità nei confronti dei terzi. Tale pubblicità è essenziale per l’opponibilità dell’operazione, ai sensi dell’art. 2506‑septies c.c.

4. Lo spin‑off immobiliare: opportunità e criticità

Lo spin‑off immobiliare, inteso come separazione della componente immobiliare dell’impresa dalla parte operativa, si propone di:

• creare una società dedicata alla gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare;
• consentire alla società operativa di concentrare risorse e competenze nello svolgimento dell’attività caratteristica;
• favorire una maggiore trasparenza nella governance societaria;
• agevolare eventuali operazioni di finanza straordinaria o ingresso di investitori specifici.

Dal punto di vista fiscale, la neutralità della scissione e la tassa di registro fissa rappresentano vantaggi immediati rispetto ad alternative come la cessione diretta di immobili o la liquidazione societaria, che tradizionalmente comportano un più elevato carico impositivo.

Nonostante ciò, l’operazione deve essere pianificata con attenzione: la giurisprudenza tributaria è costante nel ribadire che l’uso della scissione non può avere come unico scopo quello di eludere gli obblighi fiscali, pena la qualificazione come abuso del diritto.

5. Giurisprudenza sulla elusività e sulla non elusività della scissione

In materia tributaria, l’Amministrazione finanziaria e i giudici di legittimità si confrontano frequentemente con questioni relative alla presunta elusività delle operazioni di scissione.

Un principio di rilievo è tratto dalla sentenza n. 11890 del 12 aprile 2022 della Corte di Cassazione, secondo cui non sono considerate elusivi gli atti di riorganizzazione giustificati da valide ragioni extrafiscali non marginali, quali esigenze organizzative o funzionali dell’impresa (come il miglioramento della struttura aziendale di un ramo), anche se l’operazione incide sulla tassazione delle plusvalenze immobiliari. In tali casi, la Corte ha evidenziato che l’elemento decisivo è la presenza di ragioni economiche sostenibili che giustifichino l’operazione oltre a eventuali vantaggi fiscali. 

Al contrario, la Corte ha affermato in altri orientamenti che integrano abuso del diritto quelle scissioni prive di concrete motivazioni economiche, finalizzate esclusivamente a eludere la normativa fiscale ordinaria. In particolare, nella sentenza n. 27709 del 22 settembre 2022, la Cassazione ha ritenuto elusiva un’operazione di scissione seguita da ulteriori atti strumentali finalizzati a trasferire beni ai soci, laddove la complessiva sequenza negoziale aveva come unico obiettivo la neutralizzazione di specifiche norme fiscali, senza mostrare un’effettiva autonomia economica tra gli atti posti in essere. 

Più di recente, con la sentenza n. 27870 del 29 ottobre 2024, la stessa Corte ha confermato che una scissione asimmetrica di una società priva di un’attività economica reale — limitata alla messa a disposizione di un immobile per uso gratuito ai soci — integra abuso del diritto se l’operazione mira a eludere il regime di liquidazione. Anche in tale pronuncia, l’elemento determinante è la mancanza di valide ragioni economiche extra‑fiscali. 

Queste pronunce chiariscono un principio ormai consolidato: la scissione in sé non è di per sé elusiva; è invece l’utilizzo strumentale e privo di fondamento economico che può determinarne la qualificazione come abuso di diritto.

6. Conclusioni

La scissione societaria rappresenta uno strumento di grande rilevanza strategica per le imprese che intendono separare il patrimonio immobiliare dalla componente operativa o perseguire una riorganizzazione complessiva. La disciplina del Codice Civile e la prassi giurisprudenziale forniscono un quadro chiaro dei requisiti procedurali, delle tutele per i soci e per i creditori, nonché dei confini in cui l’operazione può muoversi legittimamente anche dal punto di vista fiscale.

L’operazione trova ulteriore giustificazione nella possibilità di affrontare con maggiore efficacia le sfide competitive, razionalizzare la gestione degli asset e focalizzare l’impresa sulle sue attività distintive. Tuttavia, affinché la scissione produca tali effetti senza incorrere in contestazioni antielusive, è fondamentale che l’operazione sia sorretta da valide ragioni economiche extrafiscali, coerenti con la sostanza economica perseguita, e non concepita esclusivamente per ottenere vantaggi fiscali.